是推动住宅土地市场火爆的内生动力

来源:http://www.fta0b13xi4.cn 作者:黑龙江省佳木斯市官捉傧建材有限公司 - www.fta0b13xi4.cn 2020-07-15 13:39

记者采访了解到,一线城市地王频出,上半年广州攀居全国“单价地王”首位。

根据海通证券的研究报告,2003年至今,土地逐渐成为地方政府收入的一个主要来源。2003年~2012年间,土地转让金与地方本级财政收入的比例平均为50%。

7月下旬,广州市国土房管局对外发布关于我市土地节约集约利用的实施意见,公开征求社会意见。意见提出,商品住宅用地可采取“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出让。商业服务业用地可采取“限地价、竞配建公共设施”方式出让。“限地价”的最高限价按照土地出让起始价格的145%设定。

“政府通过推动土地出让制度改革,可以引导市场主体之间的利润分配,让地价、房价在相对合理的范围内变化。如重庆、成都在探索农村集体土地流转,既缓解了征地拆迁的矛盾,又增加了土地供应量,降低地价的涨幅。”何田说。

中国指数研究院指数研究总监何田认为,上半年广州占据中国“单价地王”首位,是因为广州地块配建保障房的面积多,另外,广州近几年城市发展对土地资源的需求也在不断攀升。

全国房地产商会理事李骁认为,一线城市特别是广州的长期房价走势预期乐观,是推动住宅土地市场火爆的内生动力,同时也体现出依赖卖地收入的“土地财政”未明显改观。

据广东省财政厅数据,上半年,广州全市公共财政预算收入540.1亿元,土地使用权出让金307.1亿元,占财政收入的56.9%。

“地方政府的缺钱状态一直存在,卖地成为缓解资金困境的生存方式。”何田说,一方面地方政府花钱的地方很多,如基础设施建设、教育、卫生、养老等;另一方面,财政体制存在财权、事权不匹配的问题,地方融资平台在被逐步清理,地方资金紧张。

上半年一线城市地王频出,广州居全国“单价地王”榜首。土地市场“高温”虽缓解了地方财政紧张问题,但却陷入高地价与高房价之间的循环怪圈之中,打击了社会资本投入其他实业的积极性。专家建议探索并完善“限地价、竞配建保障房”的土地出让方式,推进财税体制改革,为经济发展“解套”。

如何打破高地价与高房价之间的循环怪圈?专家建议,改变价高者得到土地的出让方式,平衡市场预期,从土地根子上促进房地产业健康发展。

广州“地王”辐射波在不断推高房价。上半年广州白云区成为“地王”催生地,3块优质地剔除保障房后楼面均价均超过2.2万元/平方米,相比去年同区域成交地块均价增长45%以上。高楼面价、高溢价率地块频现进一步加大房价上涨预期。

业内人士认为,将最高地价公开化,有利于房地产开发企业合理计算成本,平衡楼市预期。同时,将商业用地也纳入“限价”范围,有利于控制商业项目泡沫。

专家认为,弱化“土地财政”主要靠财税体制改革,包括营改增、房产税和分税制改革。“营改增可使中央税收小幅减少,分税制改革可上收事权,给地方政府增加财源,抑制地方投资冲动,平衡收入和支出。”向威达说。

中国指数研究院[微博]报告显示,在上半年全国住宅用地楼面单位地价前10名中,广州市有4块地入围,其中3块位于白云区。剔除保障房后,广州海珠区南洲路的1026号地块以34590元/平方米的价格成为中国的“单价地王”。

何田认为,随着房产税逐渐扩大到所有城市,可对地方政府财政形成补充,同时抑制投机需求。

广州的“单价地王”楼面成交价超周边商品房的售价。中国指数研究院报告显示,其中,全国“单价地王”白云区同宝路8号、10号地块周边在售的卡布奇诺楼盘从原来的1.8万/平方米涨到2.8万/平方米。

此外,卖地收钱的做法是短期行为,不利于地方经济长期发展。我国的城镇化还未结束,土地供应大幅增长有其合理性,但过度依赖土地财政会捆住经济发展的手脚,困扰经济转型。

长城基金宏观策略研究总监向威达说,“土地财政”可“短、平、快”地解决地方政府资金问题,但由此造成的房价、地价高位运行,会推高现有实体企业的投资成本,使得企业撤出实业,转而投资房地产。